Ủy ban Quy hoạch thành phố Santa Monica hôm vừa rồi bỏ phiếu nhất trí thông qua kế hoạch xây dựng mô hình nhà ở kiểu "cottage court" (nhà nhỏ quây quần quanh sân chung) nhắm đến người lao động thu nhập trung bình như giáo viên và lính cứu hỏa. Theo thông tin từ Ủy ban, đối tượng hưởng lợi là những người có thu nhập hàng năm từ 85.000 USD đến 213.000 USD — một phân khúc thường bị bỏ ngỏ trong các chương trình nhà ở giá rẻ truyền thống lẫn thị trường nhà tự do tại Nam California. Mô hình cottage court không phải mới trên thế giới, nhưng việc Santa Monica áp dụng chính thức thể hiện nỗ lực lấp đầy khoảng trống giữa nhà xã hội và nhà thương mại tầm cao trong bối cảnh giá bất động sản tại khu vực này tiếp tục leo thang.
Phân Tích
Khoảng thu nhập 85.000 USD đến 213.000 USD mà Santa Monica nhắm tới chính là vùng chết của chính sách nhà ở California: quá giàu để đủ điều kiện nhà trợ giá, quá nghèo để mua nhà trong thị trường mà giá trung vị tại quận Los Angeles đã vượt 900.000 USD theo dữ liệu năm 2024 của California Association of Realtors.
Mô hình cottage court — những căn nhà nhỏ độc lập chia sẻ sân chung — từng là tiêu chuẩn ở Nam California trước thập niên 1950, rồi bị quy hoạch hậu chiến đẩy ra rìa. Việc Santa Monica hồi sinh nó không đơn thuần là kiến trúc hoài cổ, mà là phản ứng thực dụng trước áp lực chính trị từ Sacramento, vốn đã ép các đô thị ven biển phải gia tăng mật độ nhà ở hoặc đối mặt với nguy cơ mất quyền kiểm soát quy hoạch địa phương.
Vấn đề nằm ở chỗ: phê duyệt của Ủy ban Quy hoạch chỉ là bước đầu. Để dự án thực sự xây được, Santa Monica còn phải vượt qua rào cản tài chính — ai bỏ vốn, ai quản lý, và mức giá thuê hay mua cuối cùng có thực sự giữ trong phân khúc mục tiêu hay không. Kinh nghiệm từ các thành phố khác cho thấy nhiều dự án "nhà ở trung bình" sau vài năm bị thị trường hóa, trở thành nhà cao cấp núp bóng.
Tác Động Cộng Đồng
Hai nhóm trong cộng đồng gốc Việt tại Nam California có lý do cụ thể để theo dõi kế hoạch này.
Thứ nhất, nhân viên y tế gốc Việt làm việc tại các bệnh viện và phòng khám ở Santa Monica và vùng Westside — nhiều người trong số đó có thu nhập rơi vào đúng khung 85.000 USD đến 213.000 USD — từ lâu phải chấp nhận đi làm đường dài từ các khu vực xa hơn như Garden Grove hay Westminster vì không thể mua hay thuê nhà gần nơi làm việc. Nếu dự án cottage court triển khai đúng phân khúc mục tiêu, đây là cơ hội thực tế để rút ngắn quãng đường đó.
Thứ hai, nhà đầu tư bất động sản gốc Việt tại Nam California nên chú ý đến tiền lệ pháp lý mà Santa Monica đang tạo ra: nếu mô hình cottage court được nhân rộng sang các thành phố lân cận theo áp lực của Sacramento, mật độ và cơ cấu nhà ở tại nhiều khu vực sẽ thay đổi đáng kể trong vòng 5 đến 10 năm tới.