Hội đồng thành phố Santa Monica hôm thứ Ba bỏ phiếu nhất trí theo đuổi chiến lược hai hướng để ứng phó với Senate Bill 79 — luật nhà ở mới của tiểu bang California do Thống đốc Gavin Newsom ký ngày 10/10/2025, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Luật này bảo đảm tiêu chuẩn xây dựng tối thiểu — cao tối đa 55 feet, mật độ 80 căn hộ mỗi acre — cho các dự án nhà ở trong vòng bán kính nửa dặm quanh các trạm giao thông công cộng lớn.
Hội đồng chỉ đạo soạn thảo sắc lệnh tạm thời loại trừ các khu đủ điều kiện khỏi tiêu chuẩn SB 79 cho đến năm 2030, đồng thời xây dựng kế hoạch thay thế dài hạn. Ủy ban Quy hoạch cảnh báo rằng áp dụng ngay lập tức SB 79 sẽ gây lo ngại nghiêm trọng về nhà ở công bằng tại khu Pico — khu vực được xác định có nguy cơ di dời cao nhất và tập trung cư dân thu nhập thấp, cùng người dân có màu da nhiều nhất trong thành phố. Theo báo cáo của Quản lý Quy hoạch Ross Fehrman, khoảng 856 thửa đất tại khu Pico nằm trong vùng phát triển định hướng giao thông, trong đó khoảng 545 thửa đủ điều kiện áp dụng SB 79.
Áp dụng ngay lập tức SB 79 sẽ gây lo ngại nghiêm trọng về nhà ở công bằng tại khu Pico, nơi có nguy cơ di dời cư dân cao nhất thành phố.
Phân Tích
Santa Monica đang dùng chính các điều khoản ngoại lệ của SB 79 để làm chậm tác động của nó — một chiến thuật pháp lý tinh tế nhưng chứa đựng nhiều rủi ro.
Ba trong bốn khu vực chịu tác động — Downtown, 17th Street và Bergamot — có thể đủ điều kiện hoãn đến năm 2030 vì quy hoạch hiện hành đã đáp ứng ít nhất 75% công suất mà SB 79 yêu cầu. Nhưng khu Expo/Bundy chỉ đạt 47% — nghĩa là không đủ tiêu chí để được hoãn. Đây chính là điểm mấu chốt: khu vực có nguy cơ di dời cao nhất lại là nơi thành phố có ít lựa chọn nhất.
Abundant Housing LA chỉ ra rằng Santa Monica mới chỉ cấp phép 13% hạn ngạch nhà ở theo chu kỳ Regional Housing Needs Assessment hiện tại — một con số đáng lo ngại khi thành phố lại tìm cách hoãn thêm. Sacramento không dễ bỏ qua điều này. Nếu HCD từ chối phê duyệt sắc lệnh Approach 2, SB 79 sẽ tự động có hiệu lực toàn diện từ ngày 1/7/2026 — không có giai đoạn chuyển tiếp.
Về mặt chính trị, đây là bài toán khó cho cả hai phía: phe bảo tồn khu phố lo mất quyền kiểm soát địa phương, phe ủng hộ nhà ở phải đối mặt với thực tế rằng các khu vực dễ tổn thương nhất lại có thể bị thay thế nhanh nhất nếu để thị trường tự do vận hành theo đúng nghĩa của SB 79.
Tác Động Cộng Đồng
Nhà đầu tư bất động sản gốc Việt tại Nam California — đặc biệt những ai đang sở hữu hoặc theo dõi thị trường khu vực West Los Angeles và vùng phụ cận Santa Monica — cần theo dõi sát diễn biến này. Nếu HCD phê duyệt kế hoạch hoãn của thành phố, các thửa đất trong bốn khu transit zone sẽ tiếp tục bị hạn chế mật độ đến năm 2030, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng phát triển của các bất động sản này trong vòng bốn năm tới.
Người cao tuổi tị nạn thế hệ 1 sống trong các căn hộ thuê tại khu Pico — nơi có tỷ lệ cư dân thu nhập thấp cao nhất Santa Monica — đang có nguy cơ đối mặt với áp lực di dời nếu SB 79 được áp dụng đầy đủ mà không có biện pháp bảo vệ người thuê. Hội đồng thành phố đã yêu cầu nghiên cứu chính sách right-to-return, nhưng chi tiết cụ thể chưa được công bố trước thời hạn 1/7/2026.