150 căn hộ cao cấp, mỗi căn từ 2.100 đến 6.400 feet vuông, không có một đơn vị nhà ở giá phải chăng nào — đó là toàn bộ di sản mà Related California để lại cho cộng đồng Newport Beach sau khi xóa sổ một rạp chiếu phim 57 năm tuổi. Quyết định của hội đồng thành phố ngày 28/4/2026 không chỉ là một lá phiếu về quy hoạch đô thị. Đây là một tuyên bố kinh tế học: ở một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất California, ký ức cộng đồng không cạnh tranh nổi với lợi nhuận trên mỗi foot vuông.
Tại một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất California, ký ức cộng đồng không cạnh tranh nổi với lợi nhuận trên mỗi foot vuông.
Từ Rạp Chiếu Phim Đến Tháp Cao Cấp: Bức Tranh Rộng Hơn
Rạp Big Newport — hay chính thức là Regal Edwards Big Newport — mở cửa năm 1969, khi Newport Beach còn là một thành phố biển tầm trung đang phát triển, chưa phải trung tâm bất động sản hạng sang như hiện nay. Cha đẻ của chuỗi rạp này, James Edwards Jr., đã xây dựng Edwards Theatres thành một thương hiệu mang tính biểu tượng của miền Nam California trước khi nó được sáp nhập vào Regal Cinemas. Con trai ông, James Edwards III, đã xác nhận với hội đồng thành phố rằng rạp sẽ đóng cửa không muộn hơn ngày 30/6/2027 dù dự án có được thông qua hay không — một chi tiết quan trọng mà nhóm vận động Save Our Theater phần lớn bỏ qua trong lập luận của mình.
Nhưng sự sụp đổ của Big Newport không phải là câu chuyện đơn lẻ. Đây là một mắt xích trong chuỗi chuyển đổi đang tái định hình cảnh quan giải trí của toàn vùng Orange County và Nam California. Tháng 3/2026, theo nguồn tin từ bài báo gốc, Shea Properties đã nhận được sự chấp thuận từ thành phố Anaheim để phá bỏ một rạp Regal Edwards rộng 62.000 feet vuông đã đóng cửa từ năm 2022 tại Anaheim Hills, nhằm xây dựng 447 căn hộ cho thuê. Hai dự án, hai địa điểm, cùng một công thức: rạp chiếu phim cũ + đất thương mại đắt đỏ = nhà ở cao cấp hoặc hỗn hợp.
Theo dữ liệu của National Association of Theatre Owners (NATO) — không liên quan đến khối quân sự cùng tên — số lượng rạp chiếu phim tại Mỹ đã giảm đáng kể kể từ đỉnh điểm trước đại dịch COVID-19, và nhiều địa điểm vẫn chưa phục hồi về mức doanh thu năm 2019. Sự trỗi dậy của các nền tảng streaming như Netflix, Disney Plus và HBO Max đã thay đổi căn bản thói quen giải trí của người Mỹ, đặc biệt là thế hệ dưới 35 tuổi.
Giải Phẫu Dự Án: Ai Được, Ai Mất
Dự án của Related California — chi nhánh California của tập đoàn bất động sản Related Companies có trụ sở tại New York — đề xuất xây hai tháp cao 22 tầng trên khu đất 4,17 acre tại địa chỉ 210 và 300 Newport Center Drive, gần Fashion Island. Tổng cộng 150 căn hộ để bán, diện tích từ 2.100 đến 6.400 feet vuông, với 2 đến 4 phòng ngủ.
Con số đập vào mắt nhất là con số vắng mặt: không có đơn vị nhà ở nào được phân loại là affordable housing (nhà ở giá phải chăng theo tiêu chuẩn thu nhập khu vực). Tại một thị trường mà theo California Association of Realtors, giá nhà trung bình tại Orange County đã vượt ngưỡng 1 triệu USD, 150 căn hộ rộng vài nghìn feet vuông gần Fashion Island sẽ không giải quyết được bất kỳ vấn đề nhà ở nào cho tầng lớp thu nhập trung bình hay thấp.
Một cư dân đã lên tiếng về điều này tại cuộc họp hội đồng, phàn nàn về sự vắng mặt của nhà ở giá phải chăng trong dự án. Phàn nàn đó hoàn toàn có cơ sở — nhưng cũng cần đặt trong bối cảnh: Newport Beach không phải là thành phố được thiết kế cho người thu nhập trung bình, và hội đồng thành phố đã nhất quán ưu tiên phát triển cao cấp phù hợp với cơ sở hạ tầng và quy hoạch hiện hữu. Ủy viên hội đồng Robyn Grant đã diễn đạt điều này một cách thẳng thắn: dự án phù hợp với các công trình đã phát triển của Irvine Company trong khu vực và được phục vụ tốt bởi hạ tầng hiện có.
Đây là lập luận về tính nhất quán quy hoạch, không phải về công bằng xã hội — và đó chính xác là điều mà luật pháp bang California cho phép các thành phố làm, ít nhất là cho đến khi các quy định SB 9 và các đạo luật nhà ở khác của bang tiếp tục bao vây quyền tự chủ của các chính quyền địa phương.
Nước Cờ Pháp Lý: Trận Chiến Chưa Kết Thúc
Hội đồng thành phố bỏ phiếu nhất trí bác bỏ kháng cáo của nhóm Save Our Theater, từ đó duy trì các phê duyệt từ tháng 3/2026. Nhưng theo bài báo gốc, các bên phản đối vẫn còn 35 ngày để đưa vụ việc ra tòa án.
Khả năng thách thức pháp lý có thể đi theo một trong hai hướng chính:
Thứ nhất, kiện dựa trên Đạo luật Chất lượng Môi trường California — California Environmental Quality Act (CEQA) (luật đánh giá tác động môi trường của California) — vốn nổi tiếng là công cụ pháp lý mạnh mẽ mà các nhóm phản đối phát triển thường dùng để làm chậm hoặc ngăn chặn các dự án. Nhóm Save Our Theater đã nêu lý do môi trường trong kháng cáo, và nếu họ có thể chứng minh rằng báo cáo tác động môi trường của thành phố có thiếu sót, một thẩm phán cấp cao có thể buộc phải xem xét lại.
Thứ hai, lập luận về historic preservation (bảo tồn di sản lịch sử). Dù Big Newport chưa được liệt kê trong bất kỳ danh sách di tích chính thức nào theo thông tin hiện có, một số cộng đồng đã thành công trong việc đạt được chỉ định di tích khẩn cấp để tạm thời chặn việc phá dỡ. Tuy nhiên, con đường này cực kỳ khó khăn khi bản thân chủ sở hữu thương hiệu rạp đã xác nhận kế hoạch đóng cửa.
Lịch sử cho thấy các thách thức CEQA có thể kéo dài dự án thêm nhiều năm — nhưng hiếm khi giết chết hoàn toàn một dự án đã được phê duyệt đầy đủ về mặt quy hoạch. Related California, với kinh nghiệm phát triển hàng chục dự án cao cấp trên khắp California, chắc chắn đã tính đến kịch bản này.
Góc Nhìn Cộng Đồng Việt: Không Gian, Ký Ức Và Bài Toán Nhà Ở
Cộng đồng người Việt Nam tại Nam California — đặc biệt là tại Little Saigon ở Westminster, Garden Grove và các thành phố lân cận thuộc Orange County — có mối quan hệ đặc biệt với câu chuyện này, dù không phải theo cách trực tiếp nhất.
Nhiều gia đình Việt tại Orange County đã gắn bó với chuỗi rạp Edwards qua nhiều thế hệ. Với thế hệ tị nạn đầu tiên đến Mỹ sau năm 1975, các rạp chiếu phim lớn như Big Newport là một trong những không gian công cộng hiếm hoi mà họ có thể tiếp cận mà không cần rào cản ngôn ngữ hay văn hóa quá lớn — một bộ phim hành động hoặc hoạt hình không đòi hỏi tiếng Anh hoàn hảo. Đây là không gian Mỹ hóa (Americanization) theo nghĩa thực tế nhất.
Nhưng bài toán kinh tế mà dự án Related đặt ra còn phức tạp hơn đối với cộng đồng Việt. Orange County hiện đang trải qua áp lực dịch chuyển dân số (displacement pressure) — khi giá bất động sản tăng mạnh, các gia đình thu nhập trung bình, bao gồm nhiều hộ Việt kiều thế hệ thứ nhất và thứ hai, buộc phải di chuyển ra khỏi các khu vực trung tâm về phía các thành phố xa hơn như Riverside hay San Bernardino County. Việc Newport Beach tiếp tục phát triển nhà ở hạng sang mà không có thành phần affordable housing không giải quyết được áp lực này — nó chỉ làm cứng thêm ranh giới kinh tế của một vùng đất vốn đã phân tầng sâu sắc.
Mặt khác, một số doanh nhân bất động sản người Mỹ gốc Việt, vốn hiểu rõ tiềm năng của thị trường Newport Beach, có thể nhìn nhận dự án này như một cơ hội đầu tư — đặc biệt là những căn hộ lớn có thể hấp dẫn các gia đình khá giả đang muốn nâng cấp từ các khu vực lân cận. Cộng đồng Việt tại Nam California không đồng nhất; khoảng cách giữa tầng lớp doanh nhân thành đạt thế hệ thứ hai và thứ ba với những gia đình công nhân thế hệ đầu ngày càng rộng hơn.
Xu Hướng Lớn Hơn: Cái Chết Của Rạp Phim Vùng Ngoại Ô
Cuộc bỏ phiếu tại Newport Beach chỉ là một nốt nhạc trong một bản nhạc đang được diễn ra trên toàn nước Mỹ. Theo International Council of Shopping Centers, hàng trăm địa điểm bán lẻ và giải trí quy mô lớn tại các vùng ngoại ô đang được tái phát triển thành nhà ở hoặc khu hỗn hợp — từ các anchor stores (cửa hàng neo, thường là các chuỗi bán lẻ lớn đóng vai trò trung tâm của một khu mua sắm) của Sears và JCPenney đến các multiplex (rạp chiếu phim nhiều phòng chiếu) từng nhộn nhịp.
Mô hình này phản ánh một nghịch lý của thị trường nhà ở Mỹ: đất ngoại ô vốn được thiết kế cho tiêu dùng đại chúng nay chỉ có thể được tái phát triển kinh tế khi nhắm vào tầng lớp thượng lưu. Chi phí phá dỡ, thiết kế, xây dựng và tuân thủ quy định tại các thị trường California đắt đỏ đến mức chỉ có nhà ở hạng sang mới mang lại lợi nhuận đủ để biện minh cho khoản đầu tư. Đây không phải là sự tham lam của một nhà phát triển cụ thể — đây là logic của thị trường, và nó không để lại chỗ cho sự hoài cổ hay ký ức tập thể.
Nhân viên Nicholas, người làm việc tại rạp và đề xuất biến nó thành trung tâm sự kiện, đã phát biểu trước hội đồng — nhưng đề xuất đó thiếu điều quan trọng nhất: một mô hình kinh doanh khả thi. Trong bối cảnh Newport Center Drive, nơi đất được định giá theo tiêu chuẩn của Fashion Island, không có trung tâm sự kiện nào có thể cạnh tranh về hiệu quả sử dụng đất với 150 căn hộ cao cấp.
Triển Vọng: Khi Nào Và Điều Gì Sẽ Xảy Ra Tiếp Theo
Nếu không có thách thức pháp lý thành công trong 35 ngày tới, Related California sẽ tiến vào giai đoạn thiết kế kỹ thuật và xin giấy phép xây dựng. Dòng thời gian thực tế, dựa trên các dự án tương tự tại Nam California, cho thấy việc phá dỡ có thể bắt đầu sớm nhất vào cuối năm 2027, sau khi Big Newport chính thức đóng cửa theo cam kết của James Edwards III.
Có ba kịch bản đáng theo dõi:
- Kịch bản 1 — Dự án tiến hành theo kế hoạch: Khả năng cao nhất. Related có tiền, có kinh nghiệm, và có phê duyệt hợp lệ. Hai tháp 22 tầng sẽ mọc lên tại Newport Center Drive vào khoảng năm 2029 đến 2030.
- Kịch bản 2 — Trì hoãn do CEQA: Một thách thức pháp lý CEQA thành công có thể buộc phải bổ sung báo cáo môi trường, kéo dài tiến độ thêm 12 đến 24 tháng nhưng ít có khả năng dừng hẳn dự án.
Kịch bản 3 — Đàm phán lại: Trong trường hợp hiếm gặp, áp lực chính trị kết hợp với thách thức pháp lý có thể dẫn đến đàm phán lại, trong đó Related đồng ý bổ sung một số đơn vị affordable housing hoặc không gian cộng đồng để đổi lấy việc loại bỏ các thách thức. Đây là những gì đã xảy ra ở một số dự án tại Los Angeles và San Francisco, nhưng Newport Beach có truyền thống cứng rắn hơn trong việc bảo vệ đặc tính cao cấp của mình.
Dù kịch bản nào xảy ra, bài học lớn hơn vẫn rõ ràng: tại các thị trường bất động sản siêu cao cấp ven biển California, không gian văn hóa không có cơ chế bảo vệ kinh tế nếu nó không tự nuôi được bản thân. Save Our Theater có thể có lý về giá trị cộng đồng của Big Newport. Nhưng trong một hệ thống mà thành công được đo bằng lợi nhuận trên mỗi acre đất, lý lẽ đó — dù chân thành đến đâu — không đủ sức mạnh để thay đổi kết cục.