Nghiên cứu sơ bộ của Đại học Rice cho thấy Harris County Precinct 3 — bao gồm các khu vực đông bắc và tây bắc quận — sẽ chứng kiến mức tăng 103% số nhà đơn lập và 113% số căn hộ chung cư nằm trong vùng lũ nếu bản đồ dự thảo của FEMA được thông qua. Toàn quận Harris County sẽ có thêm 199 dặm vuông diện tích lũ — tăng 31% so với bản đồ cũ — và số nhà đơn lập trong vùng lũ sẽ tăng 36%, theo số liệu từ Viện Kinder Institute thuộc Đại học Rice.
Đây là lần cập nhật lớn đầu tiên trong gần 20 năm. FEMA đã âm thầm công bố bản dự thảo đầu năm nay; bản đồ còn phải trải qua nhiều vòng sửa đổi trước khi chính thức có hiệu lực. City Council District H của Houston sẽ thấy số nhà đơn lập trong vùng lũ tăng 144%. Ngược lại, Precinct 4 giảm 4% và District F giảm 36%. Các nhà phát triển bất động sản cho biết họ đã phải lập kế hoạch xây dựng xoay quanh vị trí dự kiến của các vùng nguy cơ mới này.
Cứ mỗi dặm vuông thoát khỏi vùng lũ, có bốn dặm vuông khác bị thêm vào bản đồ mới.
Phân Tích
Cứ mỗi dặm vuông được đưa ra khỏi vùng lũ Harris County, có bốn dặm vuông khác bị thêm vào — tỷ lệ bất cân xứng này nói lên rất nhiều điều về hướng đi của chính sách quản lý rủi ro lũ lụt tại Texas.
Bản đồ FEMA không chỉ là công cụ kỹ thuật. Nó trực tiếp quyết định ai phải mua bảo hiểm lũ bắt buộc, ngân hàng nào sẵn sàng cho vay thế chấp, và dự án phát triển nào khả thi về tài chính. Khi một khu phố bị đưa vào vùng 100 năm hoặc 500 năm, chi phí bảo hiểm có thể tăng đột ngột — trong khi giá trị bất động sản đi ngược chiều.
Vấn đề cốt lõi tại Precinct 3 là hạ tầng quản lý phân tán. Các khu vực chưa hợp nhất (unincorporated areas) phụ thuộc vào municipal utility districts — những đơn vị vận hành như chính quyền địa phương trên thực tế nhưng thiếu quyền phát hành trái phiếu như một thành phố thực sự, theo nhận định của nhà nghiên cứu Stephen Averill Sherman tại Kinder Institute. Điều này đồng nghĩa khả năng đầu tư hạ tầng chống lũ tại đây bị giới hạn ngay từ cơ cấu thể chế.
Với bản đồ vẫn đang trong giai đoạn dự thảo, cư dân và nhà đầu tư còn thời gian phản hồi. Nhưng lịch sử cho thấy các bản đồ FEMA hiếm khi thay đổi đáng kể sau khi được công bố sơ bộ.
Tác Động Cộng Đồng
Hai nhóm trong cộng đồng gốc Việt tại Houston chịu tác động trực tiếp nhất.
Thứ nhất, nhà đầu tư bất động sản gốc Việt tại Houston — đặc biệt những ai đang sở hữu hoặc có kế hoạch mua nhà tại các khu vực Precinct 3 như Katy, Jersey Village, hay vùng đông bắc quận — sẽ phải đối mặt với chi phí bảo hiểm lũ tăng đột biến và khả năng tái thế chấp phức tạp hơn khi bản đồ FEMA chính thức có hiệu lực.
Thứ hai, người cao tuổi tị nạn thế hệ đầu đang sống trong các khu chung cư (multifamily) tại vùng bắc Harris County — nơi số căn hộ trong vùng lũ tăng 113% theo dự thảo — có nguy cơ chịu áp lực tăng tiền thuê nhà khi chủ nhà chuyển chi phí bảo hiểm sang người thuê. Cộng đồng người Việt tập trung đông ở khu vực tây nam Houston, nhưng làn sóng mở rộng dân số sang phía bắc quận trong thập kỷ qua khiến nhóm này không thể bỏ qua bản đồ mới này.