Ngày 1/7/2026, Thượng viện California ban hành SB 79 — Đạo luật Nhà Ở Phong Phú và Giá Cả Phải Chăng Gần Phương Tiện Công Cộng — chính thức có hiệu lực, buộc các thành phố nhỏ như La Mesa phải chấp nhận phát triển nhà cao tầng trong bán kính nửa dặm quanh các trạm giao thông công cộng. Với năm trạm xe điện San Diego Trolley đi qua địa bàn, toàn bộ khu vực lân cận từ Grossmont Center đến 70th Street đều nằm trong vùng ảnh hưởng.
Theo Hiệp hội Địa ốc California, giá nhà trung bình toàn tiểu bang đạt mức kỷ lục 914.810 USD đầu năm 2026, trong khi quận San Diego cao hơn ở mức 922.000 USD. Để hạ giá nhà, Sacramento yêu cầu xây dựng 2,5 triệu căn trong tám năm tới, ít nhất 1 triệu căn dành cho hộ thu nhập thấp. SB 79 cho phép xây tòa nhà cao tám tầng sát trạm và sáu tầng trong phạm vi một phần tư dặm — bất chấp sự phản đối của hội đồng thành phố địa phương.
Sacramento đang ép cung nhà ở tăng mạnh để hạ giá dài hạn — nhưng giai đoạn chuyển tiếp sẽ gây xáo trộn cho các cộng đồng hiện hữu.
Phân Tích
Lần cuối Sacramento ra tay mạnh với quy hoạch địa phương là SB 9 năm 2021 — cho phép chia lô đất đơn gia cư — nhưng tác động thực tế rất hạn chế vì thiếu cơ chế cưỡng chế. SB 79 khác hẳn: luật này trực tiếp tước quyền phủ quyết của hội đồng thành phố, buộc địa phương chấp nhận mọi dự án đủ chuẩn.
La Mesa là trường hợp điển hình của vấn đề này. Thành phố chỉ có 9 dặm vuông diện tích, chủ yếu là khu dân cư đơn gia cư thấp tầng. Theo nghiên cứu của Trung tâm Chính sách và Thiết kế Nhà Ở thuộc UC San Diego, mở rộng quyền phát triển có thể đẩy giá bất động sản trong phạm vi đi bộ từ trạm tàu lên 15 đến 20 phần trăm — nghịch lý thay, đúng mục tiêu hạ giá nhà lại gây ra hiệu ứng ngược ở giai đoạn ngắn hạn.
Vấn đề cốt lõi là Sacramento đang chơi một ván cờ dài: ép cung nhà ở tăng mạnh để về lâu dài kéo giá xuống, chấp nhận rằng giai đoạn chuyển tiếp sẽ gây xáo trộn đáng kể cho các cộng đồng hiện hữu. Đối với các thành phố thiếu nguồn lực như La Mesa, khoảng trống quy hoạch — SANDAG vẫn chưa phát hành bản đồ định vị trạm giao thông chính thức dù hạn chót ngày 1/7/2026 đang đến gần — đang tạo ra thế lưỡng nan thực sự: chuẩn bị cho một luật mà ranh giới áp dụng vẫn chưa được xác định.
Tác Động Cộng Đồng
Nhà đầu tư bất động sản gốc Việt tại Nam California — đặc biệt nhóm đang sở hữu nhà cho thuê hoặc bất động sản thương mại dọc các hành lang giao thông ở quận San Diego — sẽ chịu tác động trực tiếp từ SB 79. Theo nghiên cứu của UC San Diego, giá trị bất động sản trong bán kính đi bộ từ trạm tàu có thể tăng 15 đến 20 phần trăm khi quyền phát triển mở rộng, nhưng đồng thời áp lực tái phát triển từ các chủ đầu tư lớn cũng gia tăng, khiến chủ nhà nhỏ lẻ dễ bị mua lại hoặc bị cạnh tranh.
Nhóm người cao tuổi tị nạn thế hệ đầu đang thuê nhà ổn định trong các khu phố thấp tầng quanh La Mesa Boulevard hay Spring Street cũng có nguy cơ đối mặt với làn sóng di dời (displacement) khi các tòa chung cư cao tầng thay thế nhà cũ — một quá trình thường kéo dài từ hai đến bốn năm sau khi giấy phép xây dựng được cấp.