Thỏa thuận Sacramento không xóa bỏ Measure ULA — nó chỉ trì hoãn cuộc chiến về thuế bất động sản sang một đấu trường khác.
Tiền lệ: Khi cuộc chiến thuế bất động sản đã từng bùng nổ trước đây
California không xa lạ gì với những cuộc đối đầu về thuế bất động sản. Năm 1978, Đề xuất 13 — do Howard Jarvis đồng tác giả — đã làm rung chuyển cả nền tài chính địa phương lẫn chính trị tiểu bang trong nhiều thập niên. Lần này, Hiệp hội Đóng thuế Howard Jarvis định lặp lại lịch sử, nhưng kết cục lại khác hẳn: thay vì một trận chiến bỏ phiếu tốn kém, họ đồng ý rút đề xuất đổi lấy một thỏa thuận lập pháp. Đây là dấu hiệu cho thấy sức mạnh vận động hành lang ở Sacramento hiện nay không kém gì vận động cử tri.
Theo CalMatters, đề xuất của Jarvis sẽ giới hạn thuế chuyển nhượng ở mức không quá 0.055% — tức 55 cent trên mỗi 1.000 USD giá trị bất động sản. Nếu được thông qua, 26 thành phố California, bao gồm Los Angeles, sẽ phải cắt giảm mức thuế hiện hành vốn cao hơn ngưỡng đó. Tuy nhiên, thỏa thuận hậu trường đã chấm dứt kịch bản này trước khi nó đến tay cử tri.
Measure ULA và cộng đồng gốc Việt: Ai bị ảnh hưởng trực tiếp?
Điều mà nhiều nhà đầu tư bất động sản gốc Việt tại Nam California cần hiểu rõ là: Measure ULA — sắc thuế do cử tri Los Angeles thông qua năm 2022 — vẫn còn nguyên vẹn sau thỏa thuận này. Theo The Real Deal, Measure ULA đánh thuế 4% trên các giao dịch bất động sản từ 5 triệu USD trở lên và 5,5% với các giao dịch trên 10,6 triệu USD. Đây không chỉ là chuyện của giới nhà giàu: thuế này áp dụng lên căn hộ cho thuê, tòa nhà hỗn hợp thương mại và dân cư, và các dự án công nghiệp — tức là những loại tài sản mà không ít doanh nhân gốc Việt nắm giữ hoặc đang cân nhắc đầu tư.
Cũng theo CalMatters, các phân tích học thuật đã chỉ trích Measure ULA vì gây ra sụt giảm bất thường trong xây dựng nhà chung cư mới và làm giảm nguồn thu thuế bất động sản tại Los Angeles. Đây là nghịch lý đáng chú ý: sắc thuế được thiết kế để tài trợ nhà ở giá rẻ lại có thể đang cản trở chính nguồn cung nhà ở mà nó muốn hỗ trợ.
Thỏa thuận thực ra mang lại gì — và không mang lại gì?
Nhiều người có thể nghĩ rằng thỏa thuận này giải quyết được bài toán thuế chuyển nhượng. Nhưng theo CalMatters, vấn đề thuế chuyển nhượng — bao gồm Measure ULA — không được đề cập trong thỏa thuận thứ Năm. Điều duy nhất thay đổi là: thay vì bỏ phiếu về đề xuất Jarvis (vốn có thể xóa sổ hàng loạt sắc thuế địa phương), cử tri sẽ xem xét một tu chính án hiến pháp nâng ngưỡng thông qua thuế từ đa số đơn giản lên hai phần ba — nhưng chỉ áp dụng cho các đề xuất thuế được đưa ra qua con đường thu thập chữ ký, và không có hiệu lực hồi tố.
Nói cách khác: các sắc thuế hiện hành như Measure ULA vẫn còn đó. Nhà đầu tư gốc Việt đang cân nhắc mua bán bất động sản cao cấp tại Los Angeles chưa thể thở phào.
Một điểm đáng chú ý khác: theo The Real Deal, Hội đồng Thành phố Los Angeles đang xem xét đưa lên lá phiếu tháng 11 hai đề xuất địa phương — một miễn thuế cho các tòa nhà căn hộ mới trong 10 năm đầu, và một miễn thuế cho nạn nhân hỏa hoạn Palisades khi bán nhà. Đây là những diễn biến cụ thể cần theo dõi.
Bối cảnh rộng hơn: Xu hướng giới hạn thuế bất động sản không chỉ ở California
California không đơn độc trong cuộc tranh luận về giới hạn thuế bất động sản. Tại Iowa, theo Des Moines Register, các nhà lập pháp vừa thông qua gói cắt giảm thuế bất động sản trị giá khoảng 4 tỷ USD trong sáu năm, với mức trần tăng trưởng thu ngân sách địa phương 2% mỗi năm. Tại Missouri, các nhà lập pháp thượng viện đã thông qua khuya một đề xuất thay thế thuế thu nhập bằng thuế bán hàng mở rộng với chỉ 18 phiếu thuận — một ví dụ điển hình về cách các thỏa thuận thuế lớn được thông qua vội vã giữa đêm khuya khi ít cử tri theo dõi nhất. Tại New Hampshire, các nhà đàm phán lưỡng viện vừa đạt thỏa thuận về việc giới hạn thuế bất động sản địa phương, theo đó các thành phố sẽ bỏ phiếu về mức trần vào năm 2026 và 2028. Xu hướng này phản ánh áp lực chính trị trên toàn quốc: cử tri — đặc biệt là chủ nhà — ngày càng phản ứng mạnh với chi phí sở hữu bất động sản leo thang.
Điều này có ý nghĩa gì với cộng đồng gốc Việt? Người Mỹ gốc Việt là một trong những nhóm có tỷ lệ sở hữu nhà tăng nhanh tại Nam California. Với những ai đang nắm giữ bất động sản thương mại hoặc căn hộ cho thuê ở Los Angeles, mỗi thay đổi về ngưỡng bỏ phiếu hay mức thuế chuyển nhượng đều tác động trực tiếp đến chi phí mua bán và kế hoạch đầu tư dài hạn.
Điều cần theo dõi từ nay đến tháng 11/2026
Ba điểm cần chú ý trong những tháng tới: Thứ nhất, nội dung chính xác của tu chính án hiến pháp thay thế — hiện chưa rõ liệu ngưỡng hai phần ba có tác động gì đến các đề xuất thuế trong tương lai liên quan đến bất động sản. Thứ hai, hai đề xuất địa phương của Hội đồng Thành phố Los Angeles — nếu được thông qua, miễn thuế cho dự án căn hộ mới sẽ thay đổi đáng kể phép tính đầu tư. Thứ ba, liệu nhóm bất động sản — vốn sẵn sàng chi ít nhất 10 triệu USD để phản đối đề xuất Jarvis — có tiếp tục vận động cho một giải pháp lập pháp lâu dài hay không.
Đọc các bản tin gốc tại các liên kết nguồn bên dưới.