Tại Việt Nam, hơn 93% các khoản vay vẫn phải có tài sản thế chấp đứng sau - một tỷ lệ vượt xa mức trung bình toàn cầu lẫn các nước láng giềng như Malaysia hay Thái Lan. Con số này, do VnExpress dẫn lại từ báo cáo Chỉ số Năng lực Cạnh tranh Cấp tỉnh (PCI) 2025 của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), không phải là một phát hiện gây sốc. Nó là một chẩn đoán cũ được lặp lại, gần như nguyên văn, sau mỗi vài năm.
Điều đáng chú ý không phải là con số tự thân, mà là việc giải pháp cho nó - chuyển ngân hàng từ mô hình cho vay dựa trên tài sản sang mô hình đánh giá dòng tiền và năng lực kinh doanh thực tế - đã được đặt lên bàn nghị sự từ nhiều năm trước. Theo VnExpress dẫn lời ông Dương Quốc Anh, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đề xuất này đã được nêu ra từ nhiều năm trước nhưng việc triển khai vẫn khó khăn vì thị trường biến động và rủi ro tín dụng ngày càng tăng. Nói cách khác: Việt Nam đã biết bệnh, đã kê đơn, nhưng chưa từng thực sự uống thuốc.
Việt Nam đã biết bệnh, đã kê đơn, nhưng chưa từng thực sự uống thuốc.
Một chẩn đoán được lặp lại, không phải một phát hiện mới
Sự lặp lại này có dấu vết rõ ràng trong chính lịch sử đưa tin. Trước bản tin ngày 3/7/2026 của VnExpress về hội thảo mang tên Quản trị dòng tiền và khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp trong bối cảnh mới, Báo VietNamNet từng phản ánh gần như nguyên vẹn cùng một thực trạng: doanh nghiệp gặp khó khi tiếp cận vốn vì thiếu tài sản thế chấp, và ngành ngân hàng được kêu gọi chuyển sang mô hình cho vay dựa trên dòng tiền. Đây không phải sự trùng hợp ngẫu nhiên giữa hai tòa soạn - đó là bằng chứng cho thấy cùng một khuyến nghị chính sách đã được lặp đi lặp lại qua nhiều chu kỳ báo cáo mà không tạo ra thay đổi cấu trúc nào đáng kể trong cách các ngân hàng thương mại Việt Nam định giá rủi ro.
Vấn đề này cũng không chỉ giới hạn trong biên giới Việt Nam. Phòng Thương mại Hoa Kỳ, tổ chức đại diện cho lợi ích doanh nghiệp Mỹ đang hoạt động hoặc có quan hệ thương mại với Việt Nam, cũng ghi nhận rằng doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp cận vốn do thiếu tài sản thế chấp và ngành ngân hàng cần chuyển hướng sang mô hình thẩm định dựa trên dòng tiền. Khi một tổ chức vận động doanh nghiệp nước ngoài và một cơ quan trong nước cùng nêu đúng một vấn đề bằng gần như cùng một ngôn ngữ, đó là dấu hiệu cho thấy đây không phải là ý kiến riêng lẻ của một nhóm lợi ích, mà là một điểm nghẽn cấu trúc được nhiều bên độc lập xác nhận.
Con số 93,5% và khoảng cách với khu vực
Bức tranh chi tiết mà VnExpress công bố cho thấy quy mô của vấn đề vượt xa một câu than phiền chung chung. Theo báo cáo PCI 2025 do VCCI thực hiện, hơn 21% doanh nghiệp Việt Nam xem tiếp cận tài chính là khó khăn lớn nhất của họ - cao hơn mức trung bình toàn cầu 17,8% và mức trung bình khu vực Đông Á - Thái Bình Dương 15,7%. Trong số đó, 8,2% doanh nghiệp hoàn toàn không tiếp cận được tín dụng hoặc không dám nộp đơn vì lo ngại điều kiện vay bất lợi, còn khoảng 18% chỉ vay được một phần nhu cầu vốn thực tế.
Khoảng 75% doanh nghiệp được VCCI khảo sát khẳng định họ không thể vay vốn nếu không có tài sản thế chấp. Ngay cả khi vay được, cuộc chơi vẫn không công bằng: 56,3% doanh nghiệp cho biết họ phải chịu điều kiện tín dụng và lãi suất khắt khe hơn so với doanh nghiệp lớn hay doanh nghiệp nhà nước, 46,1% từng bị thay đổi điều khoản vay theo hướng bất lợi giữa chừng, và 44,5% phải trả thêm chi phí phát sinh mới được giải ngân. Có trường hợp doanh nghiệp bị yêu cầu tất toán khoản vay cũ theo điều kiện mới trước khi được xét vay tiếp, rồi sau đó hồ sơ lại bị tạm dừng hoặc hạn mức tín dụng bị cắt giảm - một vòng lặp khiến doanh nghiệp vừa mất tài sản thế chấp cũ, vừa không có vốn mới để xoay vòng.
Gần một nửa số doanh nghiệp, cụ thể 45%, đánh giá quy trình xin vay là rườm rà. Ông Hồ Anh Tuân, Phó Giám đốc VCCI khu vực Trung bộ - Tây Nguyên, mô tả đây là một vòng luẩn quẩn: thủ tục phức tạp và khoảng cách thông tin giữa ngân hàng và doanh nghiệp tự nó tạo ra rào cản khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn hơn nữa.
Vì sao ngân hàng vẫn bám lấy sổ đỏ
Có một lý do rất thực tế khiến các ngân hàng thương mại Việt Nam không dễ dàng từ bỏ mô hình thế chấp: đánh giá dòng tiền và năng lực trả nợ thực tế đòi hỏi hệ thống dữ liệu, lịch sử giao dịch minh bạch và năng lực thẩm định tín dụng phức tạp hơn nhiều so với việc định giá một mảnh đất hay một căn nhà. Với phần lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam - nơi sổ sách kế toán thường không tách bạch giữa tài chính cá nhân và tài chính doanh nghiệp - ngân hàng đơn giản là thiếu dữ liệu đáng tin cậy để chấm điểm tín dụng theo dòng tiền.
Đây chính là điểm mà đại diện VietBank, bà Lê Thanh Quý Ngọc, Quyền Tổng Giám đốc, nêu ra khi xác định việc hiểu khách hàng là ưu tiên cốt lõi. Theo VnExpress, đại diện VietBank nhận định rằng khi một doanh nghiệp minh bạch về tình hình tài chính, có dòng tiền rõ ràng và uy tín kinh doanh đã được kiểm chứng qua thời gian, thì việc cấp tín dụng không cần tài sản bảo đảm sẽ không còn là trở ngại lớn. Nhưng điều kiện tiên quyết đó - dòng tiền minh bạch, lịch sử giao dịch rõ ràng - lại chính là thứ phần lớn doanh nghiệp nhỏ Việt Nam thiếu, một phần vì thói quen kinh doanh tiền mặt, phần khác vì né tránh nghĩa vụ thuế thông qua việc giữ sổ sách mờ nhạt. VietBank khuyến nghị doanh nghiệp vừa và nhỏ thay đổi cách vận hành: sử dụng vốn đúng mục đích, chọn kỳ hạn vay khớp với chu kỳ dòng tiền, tách bạch tài chính cá nhân và doanh nghiệp, cải thiện hệ thống kế toán, và tăng giao dịch qua ngân hàng để tạo lịch sử minh bạch.
Nói cách khác, gánh nặng cải cách đang được đặt lên vai chính các doanh nghiệp nhỏ - những chủ thể ít có nguồn lực nhất để tự nâng cấp hệ thống kế toán hay minh bạch hóa dòng tiền trong ngắn hạn. Ngân hàng chờ doanh nghiệp minh bạch trước khi cho vay tín chấp; doanh nghiệp lại cần vốn để đầu tư vào chính hệ thống giúp họ trở nên minh bạch. Đó là vòng luẩn quẩn mà ông Hồ Anh Tuân đã chỉ ra, chỉ khác là lần này nó được nhìn từ phía cung thay vì phía cầu.
Đường vòng của kiều bào và ngôi nhà làm vật thế chấp duy nhất
Đối với cộng đồng người Việt tại Mỹ có quan hệ kinh doanh hoặc gia đình ở Việt Nam, rào cản này không phải là chuyện trừu tượng. Rất nhiều Việt kiều gửi tiền về nước không chỉ để hỗ trợ sinh hoạt phí mà còn để tài trợ vốn khởi đầu cho một tiệm tạp hóa, một xưởng may nhỏ, một quán ăn của người thân - và khi vốn tự có cạn, lựa chọn tiếp theo gần như luôn là thế chấp căn nhà hoặc mảnh đất của gia đình để vay ngân hàng trong nước. Với tỷ lệ 93,5% khoản vay đòi tài sản đảm bảo, mô hình này gần như là con đường duy nhất, bất kể doanh nghiệp có dòng tiền tốt hay lịch sử kinh doanh uy tín đến đâu.
Rủi ro ở đây không chỉ là doanh nghiệp thất bại - mà là gia đình mất nhà. Với các cộng đồng người Việt ở Little Saigon tại Nam California, khu vực San Jose ở Bắc California hay vùng Houston, nơi mối liên kết gia đình xuyên Thái Bình Dương vẫn còn rất chặt, câu chuyện tài sản thế chấp ở Việt Nam thường trở thành câu chuyện của cả một gia đình ở hai bên bờ đại dương, không riêng gì người đứng tên vay. Một khoản vay không thu hồi được ở Cần Thơ hay Đà Nẵng có thể kéo theo hệ quả tài chính cho một hộ gia đình đang sống ở Quận Cam.
Cải cách sẽ đến, nhưng không phải nhờ hội thảo
Hội thảo ngày 3/7/2026 mà VnExpress tường thuật, với sự góp mặt của đại diện VCCI, cựu quan chức Quốc hội và ngân hàng thương mại, tái khẳng định một điều mà giới quan sát kinh tế Việt Nam đã biết từ lâu: đề xuất chính sách đúng đắn không tự động biến thành thay đổi vận hành. Việc VietBank công khai nói về cho vay tín chấp dựa trên dòng tiền là một tín hiệu tích cực ở cấp độ ngân hàng đơn lẻ, nhưng nó khác hoàn toàn với một sự dịch chuyển mang tính hệ thống trong toàn ngành ngân hàng Việt Nam.
Nhiều khả năng, cải cách thực chất - nếu có - sẽ không đến từ các hội thảo hay khuyến nghị chính sách lặp lại theo chu kỳ, mà từ áp lực cạnh tranh: khi một số ngân hàng tư nhân chứng minh được rằng cho vay dựa trên dòng tiền có thể sinh lời và kiểm soát được rủi ro, các ngân hàng khác mới buộc phải theo sau để không mất thị phần doanh nghiệp nhỏ và vừa - nhóm chiếm phần lớn số lượng doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam. Nhưng chừng nào hệ thống dữ liệu tín dụng quốc gia, thói quen kế toán minh bạch của doanh nghiệp nhỏ, và khẩu vị rủi ro thận trọng của ngân hàng chưa thay đổi đồng thời, tài sản thế chấp - mảnh đất, căn nhà, cuốn sổ đỏ - vẫn sẽ là ngôn ngữ chung duy nhất mà bên cho vay và bên đi vay có thể hiểu nhau. Và cho đến khi điều đó thay đổi, câu chuyện về doanh nghiệp thiếu vốn vì thiế