Nếu bạn đang tính mua nhà, con số đầu tiên cần biết là: một gia đình trung bình hiện cần thu nhập khoảng 117.000 USD một năm mới đủ sức mua căn nhà tiêu biểu trên thị trường, cao hơn khoảng 30.000 USD so với thu nhập của đa số hộ gia đình Mỹ. Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm cũng đang ở mức cao, mới nhất là 6,49% theo Freddie Mac — gần sát mức 6,5% mà NPR ghi nhận là lãi suất bình quân toàn quốc. Đó là bối cảnh khiến một đạo luật nhà ở lưỡng đảng, được kỳ vọng giúp hạ giá nhà, trở thành tâm điểm chú ý — dù nó đang bị mắc kẹt vì một lý do không liên quan gì tới nhà ở.
Đạo luật mang tên 21st Century ROAD to Housing Act đã được Hạ viện thông qua với tỷ số 358-32 và Thượng viện thông qua với tỷ số 85-5 hồi tháng 6 — mức đồng thuận hiếm thấy ở Quốc hội hiện nay. Nhưng thay vì ký ngay, Tổng thống Donald Trump bất ngờ hủy buổi lễ ký dự kiến tại Điện Capitol, tuyên bố sẽ không ký trừ khi Thượng viện thông qua một đạo luật khác về an ninh bầu cử có tên SAVE America Act.
Nếu Trump không ký cũng không phủ quyết, đạo luật nhà ở vẫn có thể tự động trở thành luật.
Đạo luật nhà ở này thật ra làm gì
Nội dung chính của đạo luật nhắm vào tình trạng thiếu nhà ở kéo dài: nước Mỹ đang thiếu hơn 4 triệu căn nhà so với nhu cầu thực tế theo ước tính của Realtor.com. Để giải quyết, đạo luật cho phép nhà xây dựng bỏ qua bước đánh giá tác động môi trường khi dự án nằm giữa hai công trình đã hoàn tất thủ tục này, đồng thời lập quỹ tài trợ cho các cộng đồng phát triển mẫu thiết kế nhà được duyệt sẵn để rút ngắn quy trình cấp phép. Luật cũng bỏ yêu cầu nhà lắp ghép phải có khung gầm cố định, một thay đổi mà giới chuyên gia ước tính có thể cắt giảm 5.000 đến 10.000 USD chi phí xây dựng mỗi căn. Riêng với người thuê nhà, luật đặt trần cấm các nhà đầu tư tổ chức mua thêm nhà nếu đã sở hữu từ 350 căn trở lên, dù nhóm này hiện chỉ chiếm khoảng 2 đến 3% thị trường nhà cho thuê đơn lập toàn quốc. Đạo luật còn dành 200 triệu USD mỗi năm bắt đầu từ 2027 cho các khoản tài trợ xây dựng nhà, 100 triệu USD mỗi năm để chuyển đổi văn phòng trống thành nhà ở, cùng việc mở rộng chương trình HOME Investment Partnerships hỗ trợ nhà ở giá phải chăng.
Vì sao Trump chưa ký
Trump ban đầu ủng hộ dự luật và dự định ký tại một buổi lễ ở Capitol, nhưng sau đó rút lại quyết định, gọi đạo luật nhà ở là không quan trọng so với việc thúc ép Thượng viện thông qua SAVE America Act — dự luật đòi hỏi giấy tờ chứng minh quốc tịch khi đăng ký bầu cử và ảnh chứng minh nhân dân khi đi bỏ phiếu, đồng thời siết chặt điều kiện bỏ phiếu qua thư. Hạ viện do Đảng Cộng hòa kiểm soát đã thông qua một phiên bản của đạo luật này, nhưng nó chưa đủ 60 phiếu để vượt qua thủ tục cản trở tại Thượng viện.
Theo Hiến pháp Mỹ, tổng thống có 10 ngày, không tính Chủ nhật, để ký hoặc phủ quyết một dự luật; nếu ông không hành động trong thời hạn đó và Quốc hội chưa nghỉ họp, dự luật sẽ tự động trở thành luật. Kỳ nghỉ lễ Quốc khánh 4/7 không được tính là thời gian Quốc hội nghỉ họp theo quy định hiến pháp, nên hạn chót rơi vào 0 giờ 1 phút ngày thứ Bảy, 11/7/2026.
Tiền lệ: chuyện này có bình thường không
Việc một tổng thống phủ quyết luật không hiếm, nhưng dùng khoảng lặng 10 ngày để mặc cả một ưu tiên chính trị hoàn toàn khác là điều bất thường. Trong nhiệm kỳ thứ hai, Trump mới phủ quyết hai dự luật khác do Quốc hội do Đảng Cộng hòa kiểm soát thông qua, cả hai đều liên quan tới các dự án địa phương ở Florida và Colorado. Đây cũng không phải lần đầu một gói chính sách nhà ở bị vướng vào tính toán chính trị: hồi đầu năm, một gói nhà ở từng được đưa vào phiên bản Thượng viện của đạo luật ngân sách quốc phòng nhưng bị loại khỏi bản cuối cùng, trước khi lãnh đạo Đa số Thượng viện John Thune bày tỏ muốn thúc đẩy lại một gói nhà ở riêng. Nói cách khác, đạo luật lần này — với mức đồng thuận áp đảo ở cả hai viện — là nỗ lực nhà ở lưỡng đảng lớn nhất mà Quốc hội đạt được trong nhiều thập niên, nhưng việc nó bị treo vì một điều kiện chính trị không liên quan là diễn biến khác thường so với quy trình lập pháp thông thường.
Tác động thực tế nếu luật có hiệu lực
Chuyên gia nhà ở Yonah Freemark thuộc Viện Urban Institute đánh giá đạo luật sẽ giúp cải thiện tốc độ xây dựng, nhưng chỉ theo từng bước nhỏ, và có thể giúp hạ giá nhà trong trung đến dài hạn — không phải trong hai năm tới. Với người mua nhà lần đầu, người nhập cư đang tích lũy để mua nhà, hay người thuê nhà lo ngại bị nhà đầu tư tổ chức thu gom nhà cho thuê, đạo luật này không phải phép màu giảm giá tức thì, nhưng nó là bước đi hiếm hoi mà cả hai đảng cùng đồng thuận trong bối cảnh chi phí nhà ở đã vượt xa thu nhập của phần lớn hộ gia đình.
Đọc các bản tin gốc tại các liên kết nguồn bên dưới.
Nếu Trump không ký, đạo luật có tự động chết không?
Không. Theo quy định hiến pháp, nếu tổng thống không ký cũng không phủ quyết trong vòng 10 ngày, không tính Chủ nhật, và Quốc hội chưa nghỉ họp, dự luật sẽ tự động trở thành luật. Vì kỳ nghỉ 4/7 không được tính là Quốc hội nghỉ họp, đạo luật nhà ở nhiều khả năng vẫn có hiệu lực dù Trump không đặt bút ký.
Tại sao Trump lại gắn một đạo luật nhà ở với một đạo luật về bầu cử?
Trump muốn dùng việc trì hoãn ký đạo luật nhà ở như một đòn bẩy để thúc ép Thượng viện thông qua SAVE America Act, dự luật yêu cầu giấy tờ chứng minh quốc tịch khi đăng ký bầu cử và ảnh chứng minh nhân dân khi bỏ phiếu. Phía ủng hộ xem đây là biện pháp bảo đảm an ninh bầu cử; phía phản đối cho rằng các yêu cầu này có thể gây khó cho một số cử tri hợp pháp tiếp cận lá phiếu, đặc biệt là người lớn tuổi, người thu nhập thấp và người nhập cư mới nhập tịch.
Đạo luật này có giúp giá nhà giảm ngay không?
Không. Một chuyên gia nhà ở tại Viện Urban Institute đánh giá đạo luật chỉ mang lại cải thiện từng bước về tốc độ xây dựng, và có thể giúp hạ giá nhà trong trung đến dài hạn chứ không phải trong hai năm tới. Đạo luật giải quyết nguồn cung dài hạn, không phải một giải pháp giảm giá tức thời cho người mua nhà hiện tại.
Đạo luật có cấm hoàn toàn nhà đầu tư tổ chức mua nhà cho thuê không?
Không cấm hoàn toàn. Đạo luật chỉ ngăn các nhà đầu tư tổ chức mua thêm nhà đơn lập để cho thuê nếu họ đã sở hữu từ 350 căn trở lên. Trên thực tế, nhóm nhà đầu tư tổ chức hiện chỉ chiếm khoảng 2 đến 3% thị trường nhà cho thuê đơn lập toàn quốc, nên tác động trực tiếp lên giá thuê có thể còn hạn chế.
Việc trì hoãn này có liên quan đến nguy cơ chính phủ đóng cửa không?
Đây là hai vấn đề tách biệt. Hạn chót ký hoặc phủ quyết đạo luật nhà ở là ngày 11/7/2026, trong khi hạn chót cấp ngân sách liên bang là ngày 1/10. Tuy nhiên cả hai đều phản ánh cùng một tình trạng: Quốc hội do Đảng Cộng hòa kiểm soát đang gặp bất đồng nội bộ, khiến nhiều dự luật quan trọng bị đình trệ trước kỳ bầu cử giữa kỳ tháng 11.