Lãi suất thế chấp tại Mỹ lần đầu tiên xuống dưới 6% kể từ năm 2022

Lãi suất thế chấp tại Mỹ đã giảm xuống mức mà người mua nhà chưa từng thấy kể từ năm 2022, mang lại hy vọng cho thị trường bất động sản khi mùa mua bán mùa xuân bắt đầu.

Theo Freddie Mac, lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã giảm xuống còn 5,98% vào thứ Năm, so với mức 6,01% của tuần trước. Một năm trước, tỷ lệ này là 6,76%. Đây là lần giảm thứ ba liên tiếp và là mức thấp nhất kể từ ngày 8 tháng 9 năm 2022.

Lãi suất đã tăng vọt lên trên 7% vào năm 2023 khi Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tuy nhiên, chúng đã có xu hướng giảm trong nhiều tháng, một phần do Fed cắt giảm lãi suất vào mùa thu năm ngoái.

Chính quyền Trump cũng đang can thiệp để giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở. Tổng thống tháng trước đã chỉ đạo chính phủ liên bang mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp để hạ lãi suất. Nhà Trắng cũng đang thúc đẩy lệnh cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà ở riêng lẻ để giảm bớt áp lực cạnh tranh.

Dù lãi suất giảm, doanh số bán nhà hiện có tại Mỹ vẫn ở mức thấp nhất trong 30 năm vào năm ngoái. Tuy nhiên, các nhà kinh tế hy vọng mức lãi suất mới này sẽ khuyến khích nhiều người mua tham gia thị trường hơn.

Việc lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 6% là một cột mốc tâm lý quan trọng, nhưng nó không giải quyết được các vấn đề cấu trúc sâu sắc của thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Chúng tôi nhận thấy có hai lực lượng đối lập đang định hình thị trường hiện tại.

Một mặt, lãi suất thấp hơn và sự can thiệp của chính quyền Trump — thông qua việc mua trái phiếu thế chấp trị giá 200 tỷ USD — là những nỗ lực rõ ràng để kích thích nhu cầu. Hành động của chính phủ là một sự thừa nhận rằng chính sách tiền tệ của Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) một mình không thể sửa chữa thị trường. Đề xuất cấm các nhà đầu tư tổ chức cũng là một động thái chính sách quan trọng nhằm ưu tiên người mua cá nhân.

Mặt khác, rào cản lớn nhất vẫn là "hiệu ứng bị khóa chân" (lock-in effect). Gần 69% chủ nhà hiện tại đang có mức lãi suất cố định từ 5% trở xuống. Họ không có động lực tài chính nào để bán nhà và chuyển đi, vì điều đó có nghĩa là họ sẽ phải vay một khoản thế chấp mới với lãi suất cao hơn. Điều này khiến nguồn cung nhà trên thị trường cực kỳ khan hiếm, đẩy giá lên cao ngay cả khi nhu cầu giảm.

Do đó, trong khi lãi suất giảm có thể thu hút một số người mua mới, nó không giải quyết được vấn đề cốt lõi là thiếu nhà để bán. Cho đến khi nguồn cung được cải thiện đáng kể, thị trường khó có thể thoát khỏi tình trạng trì trệ. Mùa mua nhà mùa xuân năm nay có thể sẽ sôi động hơn năm ngoái, nhưng một sự phục hồi hoàn toàn vẫn còn xa vời.

Đối với nhiều gia đình người Mỹ gốc Việt, việc sở hữu một căn nhà là một phần quan trọng của Giấc mơ Mỹ. Việc lãi suất giảm xuống dưới 6% có thể giúp giảm vài trăm USD trong khoản thanh toán hàng tháng, giúp việc mua nhà trở nên khả thi hơn đối với các chủ doanh nghiệp nhỏ hoặc gia đình ở các khu vực như Little Saigon ở California hay Houston, Texas.

Tuy nhiên, họ vẫn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt, giá nhà cao và nguồn cung hạn chế. Nếu đề xuất của chính quyền Trump về việc cấm các công ty lớn mua nhà riêng lẻ được thông qua, điều này có thể mang lại lợi ích trực tiếp cho người mua cá nhân trong cộng đồng bằng cách giảm bớt đối thủ cạnh tranh.

Đối với những chủ nhà gốc Việt đã mua nhà trong giai đoạn lãi suất cao 2023-2025, đây là cơ hội tốt để tái cấp vốn (refinance) nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính hàng tháng.