Thị trường nhà đất California 'đóng băng': Giá chỉ giảm nhẹ nhưng sức mua chạm đáy lịch sử

Đầu năm 2026, thị trường nhà đất California đang có dấu hiệu rạn nứt. Khả năng chi trả của người mua nhà đã lan rộng ra khắp tiểu bang, với giá nhà chỉ giảm nhẹ trong khi lượng giao dịch xuống mức gần kỷ lục.

Dữ liệu từ Attom cho thấy ngay cả những khu vực rẻ nhất của California cũng đã trở nên ngoài tầm với. Trong quý 4 năm 2025, người dân ở cả 12 quận đắt đỏ nhất và 12 quận rẻ nhất đều phải dành trung bình 83% thu nhập để mua nhà.

Tính đến cuối năm 2025, giá nhà đã giảm ở 14 trên 16 khu vực đô thị lớn của California. Tuy nhiên, mức giảm rất nhỏ, với mức giảm lớn nhất là 4% ở Stockton. Dù vậy, đây là một thay đổi đáng chú ý so với tháng 3 năm 2025, khi không có khu vực nào ghi nhận giá giảm.

Trong tháng 11, toàn tiểu bang chỉ có 23.317 căn nhà được bán, mức thấp thứ hai trong 21 năm. Con số này giảm 8% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn 30% so với mức trung bình. Giá nhà trung vị toàn tiểu bang vẫn ở mức cao là 735.000 USD, chỉ thấp hơn 2% so với đỉnh điểm vào tháng 6 năm 2025.

Ghi nhận của Saigon Sentinel: Dữ liệu đầu năm 2026 cho thấy một nghịch lý trên thị trường địa ốc California: một sự bế tắc toàn diện. Thị trường không sụp đổ về giá, nhưng đang 'đóng băng' về hoạt động mua bán. Nguyên nhân chính dường như là lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, tạo ra hai gọng kìm kẹp chặt thị trường.

Một mặt, người mua tiềm năng bị đẩy ra ngoài cuộc chơi vì chi phí vay quá lớn, khiến gánh nặng tài chính trở nên không thể chịu đựng ngay cả ở những vùng xưa nay được coi là hợp túi tiền. Việc gánh nặng chi trả tại các quận rẻ nhất tăng gấp bốn lần so với mức đáy sau Đại suy thoái là một chỉ dấu đáng báo động. Chiến lược truyền thống "lái xe xa hơn để tìm nhà rẻ hơn" không còn hiệu quả.

Mặt khác, những người chủ nhà hiện tại đang bị mắc kẹt trong chính căn nhà của mình bởi hiệu ứng "còng tay vàng". Họ không muốn bán nhà và từ bỏ mức lãi suất thấp mà họ có được nhiều năm trước để đối mặt với mức lãi suất cao hơn nhiều hiện nay. Điều này làm cho nguồn cung nhà trên thị trường trở nên cực kỳ khan hiếm, giữ cho giá nhà không giảm sâu dù nhu cầu thực tế đã suy yếu rõ rệt.

Kết quả là một thị trường bất động, nơi cả người mua và người bán đều không có động lực để giao dịch. Những đợt giảm giá nhỏ không đủ để thu hút người mua, trong khi nguồn cung thấp một cách giả tạo lại giữ giá nhà ở mức cao. Tình trạng này cho thấy một sự căng thẳng cấu trúc sâu sắc và có thể sẽ tiếp diễn cho đến khi có một sự thay đổi đáng kể về lãi suất hoặc tình hình kinh tế chung.

Đối với cộng đồng người Mỹ gốc Việt đông đảo tại California, tình trạng này tác động trực tiếp đến 'giấc mơ Mỹ'. Việc sở hữu một căn nhà, vốn là mục tiêu cốt lõi của nhiều gia đình thế hệ thứ nhất và thứ hai, ngày càng trở nên xa vời, ngay cả tại các trung tâm như Orange County và San Jose. Nhiều gia đình trẻ phải chấp nhận ở thuê dài hạn hoặc chuyển đến các tiểu bang khác. Các chủ doanh nghiệp nhỏ, như tiệm nail và nhà hàng, cũng bị ảnh hưởng khi chi phí nhà ở cao gây áp lực lên tiền lương nhân viên và làm giảm sức chi tiêu của khách hàng địa phương. Khoảng cách thế hệ cũng bị nới rộng khi con cái không đủ khả năng mua nhà gần cha mẹ, làm ảnh hưởng đến cấu trúc gia đình truyền thống.