Del Mar hủy thỏa thuận nhà ở, phơi bày lỗ hổng trong luật nhà ở California

Vụ việc ở Del Mar trông giống một tranh chấp thủ tục địa phương, nhưng thực chất là một bài học về cách luật nhà ở tiểu bang California có thể bị vô hiệu hóa bởi chính trị cấp quận và ranh giới hành chánh chồng chéo - điều mà bất kỳ ai đầu tư hay phát triển bất động sản dưới các đạo luật nhà ở của bang cũng cần nhìn thấy.

Một thỏa thuận chết vì ranh giới hành chánh

Theo Voice of San Diego, khu đất duy nhất trong khuôn viên Hội chợ được xem là khả thi cho dự án nhà ở - một bãi đậu xe RV - lại nằm trong ranh giới quản lý của thành phố San Diego chứ không phải Del Mar, dù đất thuộc sở hữu tiểu bang. Muốn Del Mar được tính tín chỉ nhà ở RHNA (Regional Housing Needs Allocation - phân bổ nhu cầu nhà ở theo vùng) cho dự án này, thành phố San Diego phải đồng ý sáp nhập phần đất đó. Thành viên hội đồng Ted Miyahara, người đưa ra đề nghị chấm dứt thỏa thuận, nêu lý do rằng bốn ghế hội đồng thành phố San Diego và một ghế dân biểu liên bang sẽ có bầu cử trong năm 2026, khiến tiến trình sáp nhập trở nên bấp bênh. Theo San Diego Union-Tribune, Miyahara thẳng thắn đặt câu hỏi liệu San Diego có thực sự chịu nhường tín chỉ RHNA của chính mình hay không - một câu hỏi chính sách mà theo ông, không thể mặc định câu trả lời là có.

Không phải mọi thành viên hội đồng đều đồng tình. Thành viên Phil Blair lập luận Hội chợ nên giữ vai trò dẫn đầu, cho rằng nếu chủ đất ủng hộ dự án thì San Diego và các cơ quan khác nhiều khả năng sẽ theo sau. Thành viên Frederick Schenk nhắc lại rằng hội đồng được thống đốc giao nhiệm vụ tạo điều kiện cho nhà ở giá rẻ, đặc biệt trên đất công. Nhưng phe phản đối chỉ có ba phiếu.

Cáo buộc xung đột lợi ích phủ bóng cuộc bỏ phiếu

Quyết định diễn ra chưa đầy hai tuần sau khi Hội đồng Thành phố Del Mar yêu cầu công tố viên quận và liên bang điều tra Tổng Chưởng lý Rob Bonta và thành viên hội đồng Hội chợ Mark Arabo. Theo đơn thư của cư dân Debrah Barnes mà KPBS tiếp cận, người môi giới bất động sản của Arabo - ông Brian Guiltinan - nằm trong đội ngũ phát triển dự án Seaside Ridge, một khu nhà ở 259 căn đang bị Del Mar nhiều lần bác đơn và hiện đang kiện thành phố. Hồ sơ tài chính vận động tranh cử cho thấy cả Arabo lẫn Guiltinan mỗi người đã quyên góp 18.200 USD cho chiến dịch tái tranh cử của Bonta. Cả Arabo lẫn phía Seaside Ridge đều phủ nhận có sai phạm, và một viên chức thành phố nói rõ đây chỉ là chuyển đơn khiếu nại của cư dân đến nhà chức trách, không phải cáo buộc chính thức. Arabo đã tự nguyện rút khỏi cuộc bỏ phiếu hôm thứ Ba.

Vì sao điều này đáng để nhà đầu tư gốc Việt theo dõi

Câu chuyện Del Mar không trực tiếp chạm đến Little Saigon hay các khu định cư đông người Việt, nhưng nó là ví dụ sống động về cách cơ chế Builder's Remedy (điều khoản cho phép chủ đầu tư vượt qua quy hoạch địa phương nếu thành phố không đáp ứng chỉ tiêu nhà ở) và tín chỉ RHNA có thể bị kẹt giữa các lằn ranh hành chánh và lợi ích chính trị địa phương - một rủi ro pháp lý mà bất kỳ nhà đầu tư bất động sản gốc Việt nào đang cân nhắc dự án theo diện nhà ở giá rẻ ở California, từ Quận Cam đến Vùng Vịnh, cũng cần tính đến trước khi ký kết thỏa thuận với chính quyền địa phương. Nếu ngay cả một thỏa thuận có sự ủng hộ công khai của thống đốc cũng có thể sụp đổ vì một cuộc bầu cử hội đồng thành phố chưa diễn ra, thì rủi ro thời gian và pháp lý trong các dự án tương tự là có thật, không phải lý thuyết.

Điều cần theo dõi tiếp theo

Nếu không có dự án ở khu Hội chợ, kế hoạch dự phòng của Del Mar là chuyển sang khu đất North Bluff - chính là nơi Seaside Ridge đang bị kiện tụng - một kịch bản mà theo New York Post, có thể mang lại lợi ích trực tiếp cho chủ đầu tư Seaside Ridge nếu dự án nhà ở giá rẻ ở Hội chợ không kịp hoàn thành. Việc liệu công tố viên có mở điều tra đối với Bonta và Arabo hay không, và liệu San Diego có đồng ý sáp nhập đất đai hay không, sẽ quyết định phần còn lại của câu chuyện.